Plan for Oberbillwerder – kommende byområde i udkanten af Hamborg. ADEPT, KARRES+BRANDS og Transsolar vandt konkurrencen med forslaget 'Connected city'. Illustration: Adept

22. november 2018

Staten som boligbygger

Interview med byplanlægger Kai Michael Dietrich om almene boliger, byggefællesskaber og den aktuelle boligpolitik i Hamborg.

I sensommeren offentliggjorde det tyske erhvervsministerium en rapport, hvori 34 økonomer anbefalede at skrue ned for det sociale boligbyggeri, som i forvejen har været faldende siden 1990. På landsplan ligger Hamborg i spidsen med 48 almene boliger pr. 1000 indbyggere,og kommunen prøver at udnytte boligvæksten til strukturel og arkitektonisk fordel for byen. Politiske instrumenter, som regulerer boligmarkedet og støtter selvorganisation, tages i brug for at sætte skub i boligbyggeriet, skabe billige boliger og sikre en blandet beboersammensætning.

Men stillet over for det aktuelle behov for boliger til overkommelige priser er placeringen i front langtfra en succes, mener byplanlægger Kai Michael DietrichTysklands sociale boligprogrammer har siden 2. Verdenskrig bygget på en model, som støtter private investeringer i boligbyggeriet med skattelettelser. Til gengæld garanterer staten, at boligerne i en vis periode lejes ud til lavpris. Efter denne periode kan boligerne overføres til det kommercielle boligmarked. Og netop den mekanisme er ifølge Dietrich en del af forklaringen på tabet af almene boliger. Alene i Hamborg er 17.000 almene boliger således gået tabt mellem 2011 og 2016, idet de ikke længere har været bundet af en boligsocial aftale.

Tredjedelsblanding

I 2011 startede Hamborgs senat og lokaldistrikter derfor et boligfremstød med en aftale om fremtidig boligudvikling (Vertrag für Hamburg), oplyser Dietrich. Aftalen tilstræbte at godkende mindst 10.000 boliger om året samt at opnå 30% offentligt finansierede lejligheder for husstande med lav- og mellemindkomster i projekter med nyt lejeboligbyggeri. Kommunen realiserer andelen af almene boliger via udbud af billige grunde og finansiel støtte gennem den kommunale Investerings- og Udviklingsbank (Investitions- und Förderbank – IFB) samt udvidelsen af den kommunale SAGA Koncern (SAGA Unternehmensgruppe AG).

SAGA er med 130.000 lejligheder og dobbelt så mange lejere Hamborgs største boligselskab og en vigtig aktør, når det gælder om at realisere den såkaldte tredjedelsblanding. Ifølge dette princip bygges store byudviklingsområder i Hamborg med en tredjedel hhv. offentligt støttede boliger, privat finansierede lejeboliger og ejerboliger. Med boligaftalen er antallet af offentligt finansierede boliger steget med 30%. Mens husstandene bliver mindre, bygges der dog i høj grad 3-4-værelses lejligheder, hvilket øger kvadratmeterforbruget pr. person, påpeger Kai Michael Dietrich. Man kan for ham at se altså diskutere, om der er tale om reelt efterspurgte boliger.

Hamborg. Neue Hamburger Terrassen. LAN Architects.
Neue Hamburger Terraassen. Tegnet af LAN Architects, 2013. Illustration: LAN Architects

Byggefællesskaber

Et andet instrument til at støtte billige boliger er det i 2003 etablerede Center for Byggefælleskaber (Agentur für Baugemeinschaften). Det hjælper interesserede med at finde sammen, formidler grundstykker til overkommelige priser og hjælper de involverede i processen. Ud over at vejlede interesserede erhverver centeret egnede grundstykker sammen med finansforvaltningen, fortæller Dietrich. Det er målet at realisere 20% af boligerne i de store, nye byudviklingsprojekter Wilhelmsburg Rathausviertel og Elbinselquartier med byggefællesskaber. Det svarer alene i de to områder til 740 boliger. I de projekter, centeret støtter, er kvaliteten høj, hvad angår social diversitet og individuelle, arkitektoniske løsninger, der er skræddersyet til de enkelte beboeres behov.

Hvilke byggefællesskaber, synes du, er de mest interessante arkitektonisk?

“Byggefællesskabernes arkitektoniske kvalitet bliver først tydelig, når man træder ind i bygningerne og oplever fællesrum og aktiviteter. Da jeg kom til Hamborg i 2005, boede jeg i byggefællesskabet MaxB. Her var jeg begejstret for de mange forskellige boligformer, rumlige kompositioner og fællesaktiviteter. Byggefællesskabet Neue Hamburger Terrassen er et andet vellykket projekt. I særlig grad, hvad angår den byplanmæssige disponering. LAN Architecture har integreret p-pladserne i bygningens stueetage, så børnene kan lege på gaden, mens deres forældre er i køkkenet.”

Findes der instrumenter til at undgå spekulation i byggefællesskaber?

“Der gælder en mængde støtteregler, eksempelvis forskellige indkomstniveauer ved første indflytning og bundne aftaler for ejendomsbesiddelse. Vigtigst er nok, at i forbindelse med kredittilsagn fastlægges der næsten altid en reguleret husleje og en bunden aftale for ejendomsbesiddelse på 20 år.”

Hamborg. Neue Hamburger Terrassen. LAN Architects.
Neue Hamburger Terraassen. Tegnet af LAN Architects, 2013. Illustration: LAN Architects

8 € pr. kvm

I form af SAGA optræder kommunen selv som bygherre i stor stil. I øjeblikket realiserer SAGA ca. 150 boliger med deres nye systemhus i Farmsen Berne, beretter Kai Michael Dietrich. Dette tillader 40 variationer og muliggør en besparelse på 15-20% af byggeomkostningerne gennem en høj grad af modularisering. Ud over en tilstræbt husleje på 8 € (ca. 60 kr.) pr. kvm (uden varme og el) skal en frigivelse af byggesagsbehandlingen i lokaldistriktet fremskynde realiseringen af systemhuset.

I forbindelse med den Internationale Byggeudstilling Hamborg (IBA) 2006-13 gennemførte SAGA med saneringen af Weltquartier et betydningsfuldt projekt i byfornyelsen. Ud over saneringen af en arbejderbebyggelse fra 1930erne blev der opført talrige nye, præmierede bygninger og en populær baggård. Her fremhæver Dietrich borgerdeltagelsen forud for saneringen og den nye, regulerede husleje for de kommende 20 år.

Hamborg. ADEPT. Oberbillwerder.
Oberbillwerder fra luften. Foto: ADEPT

Ny bydel med 7000 boliger: Oberbillwerder

Også det kommunale selskab IBA Hamburg GmbH, der består efter den eksperimentelle IBAs afslutning, bruges af Hamborg som en permanent, strategisk institution inden for boligsektoren. HosIBA Hamburg har Kai Michael Dietrich været med til at udvikle store, blandede kvarterer i hele Hamborg, bl.a. den eksisterende bydel Wilhelmsburg.

Mens Hamborg længe har forsøgt at imødekomme det stigende boligbehov ved at bygge i den indre by, er senatets koncept Mere By i Byen nu blevet udvidet med det nye kapitel Mere By Nye Steder, fortæller Dietrich. Også her er IBA Hamburg GmbH aktiv med udviklingen af den nye bydel Oberbillwerder. På 124 ha bar mark forbereder man nu opførelsen af et nyt stykke Hamborg med 7000 boliger. Grundet arealets størrelse blev en dialogkonkurrence om at tegne masterplanen slået op i hele EU, og Adept vandt. Borgere har deltaget i udvælgelsesprocessen, og en ung, udenlandsk tegnestue er altså blevet valgt. Det er alt sammen ret nyt i Tyskland.

Kai Michael Dietrich er byplanlægger og urban designer. Efter studier i Kassel og Hamborg har han arbejdet hos KCAP Architects and Planners i Rotterdam og som projektmanager hos IBA Hamburg GmbH. Dietrich tilbyder guidede ture om bæredygtig arkitektur og byudvikling i Hamborg.