1. november 2017

Bliv klogere på krav til boligstørrelser

Er det rigtigt, at man kun må bygge store boliger i København? Tobias R. Kjærulff, der til daglig arbejder som planlægger i Københavns Kommune, udlægger kravene til boligstørrelser i København. Vi har fået lov til at dele indlægget, som han skriver i eget navn på sin private LinkedIn-profil.

Er det rigtigt, at man kun må bygge store boliger i København? Noget så konkret som boligstørrelser er kommet i fokus i debatten om boligmarkedet i København, og der flyver mange forskellige tal rundt i luften. Eksperter, politikere, developere og selv boligministeren har udtalt sig om krav til boligstørrelser. Det er derfor ikke mærkeligt, hvis den almene københavner har svært ved at finde ud af, hvad der egentlig er hoved og hale i sagen.

Debatten har været igang i årevis og senest har Borgerrepræsentationen besluttet, at Økonomiforvaltningen i sammenhæng med den fremtidige bosætningsanalyse også skal kigge nærmere på “modeller for ændring af de i kommuneplanen gældende størrelseskrav med henblik på at fremme mulighederne for opførelse af mindre lejligheder”.

Men hvis vi skal til bunds med, hvad de egentlige krav er i dag, så skal vi se i Københavns byplanlægnings svar på en katekismus; Kommuneplanen. Her står der:

Nye boliger skal være mindst 95 m2 bruttoetagereal i gennemsnit, dog kan op til 25 % af bruttoetagearealet fritages fra beregningen af gennemsnittet. Ingen boliger, herunder boliger der fremkommer ved opdeling af eksisterende boliger, må være mindre end 65 kvm bruttoetagereal… I nye byudviklingområder er der desuden yderligere mulighed for at bygge ned til 50 kvm og krav om at af de 75% boliger med et gennemsnitskrav på 95 kvm, skal 15% være mellem 50-75 kvm.” 

Kort sagt: For 25% af boligmassen er der frit spil på boligstørrelse ned til 50/65 kvm, afhængig om det er byudviklingsområder eller de gamle byområder. Hertil står der, at 75% af boligmassen i gennemsnit mindst skal være 95 kvm – altså kan der godt være en variation i boligstørrelser, så længe det gældende gennemsnit overholdes.

Kommuneplanen er frit tilgængelig og kan læses på kp15.kk.dk. Og det skal vel at mærke siges, at ungdomsboliger og plejeboliger ikke indgår i disse krav – her kan man bygge endnu mindre boliger.

Kravene til boligstørrelse blev senest justeret i 2015, hvor de blev løsnet op og gav større frihed til at vælge fordeling. Faktisk er kravene løbende blevet justeret til over de sidste 15 år, så de har spejlet de politiske ambitioner for boligmassen i København.

Virker de gældende krav så i praksis efter hensigten? – Tja, developerne skal jo først projektere i forhold til de nye boligkrav og derefter realisere byggeriet. Denne proces kan hurtigt tage flere år, afhængig af størrelse af byggeprojektet, så vi har endnu ikke set effekten. På den måde vil byggeriet altid være forskudt fra de nyeste krav, hvilket også komplicerer, hvordan man kan forstå effekten af kravene.

En ting er dog ret sikker: Der kommer flere københavnere de næste 10 år. Derfor giver rigtig god mening at se nærmere på krav til boligstørrelse i sammenhæng med andre planforhold, og ikke mindst demografien. En opgave, som kloge kollegaer skal dykke ned i frem mod Kommuneplanen 2019.

Tilbage til kravene i dag; for hvordan kan man egentlig fordele boligstørrelserne i dag? Jeg har givet et eksempel på, hvordan de gældende krav til boligstørrelser virker – se graf nedenfor. Med de gældende krav er det for et 10.000 etagemeter byggeri planmæssigt muligt at etablere mere end halvdelen af boligerne i størrelsen 65 kvm og stadig overholde gennemsnitskravet på minimum 95 kvm for 75% af boligmassen.

I eksemplet kan der etableres i alt 122 boliger, heraf 67 boliger, som er 65 kvm. Gennemsnittet for 75% af de 10.000 etagemeter er 95 kvm, mens gennemsnittet for de samlede 10.000 etagemeter er 82 kvm. Der er mange tal at forholde sig til, men det, man skal huske, er, at man ud af et givent areal kan få flere antal små lejligheder end store, simpelthen fordi de fylder mindre. En måske banal betragtning, men det betyder alligevel, at man skal være skarp på, hvornår man taler om etagemeter og antal boliger, hvilket også tydeliggøres af grafen. Bemærk dertil, at kommuneplanen beskriver krav til etagemeter, ikke antal boliger, så alt i alt kan man hurtigt misforstå, hvad der egentlig er outputtet af kravene.

Det skal vel at mærkes også siges, at eksemplet viser, hvordan det planmæssigt er muligt, og giver en idé om ‘elastikken’ i de gældende krav til boligstørrelse. Hvordan det i praksis kan realiseres, er et andet spørgsmål. F.eks. er det sikkert svært at realisere et lignende scenarie i mindre projekter med færre etagemeter.

Men nok om definitioner og tal fra skrivebordet – det kunne være interessant at høre erfaringer med kravene til boligstørrelse, så kom endelig med input på erfaringer og konkrete eksempler på boligprojekter, så vi kan blive klogere på, hvordan de bruges i praksis :-). 

 

Arkitekten har fået tilladelse til at dele indlægget. Forfatteren understreger, at teksten udtrykker et eget input med henblik på, at debatten om byen sker på et vidensbaseret og fagligt grundlag. Indlægget er således hverken kommunens officielle holdning eller en officiel orientering om forvaltningspraksis.